[보험] 전세보증보험. 하나부터 열까지

아파트, 주택가격이 천정부지로 오르면서 전세가격도 덩달아 같이 따라오르는 요즘. 전세금을 못받는 경우가 많다고 하여 걱정이 많이 되시죠? 전세금 떼이지 않는 전세보증보험이라는 제도에 대해서 안내해드리고자 합니다.

아래 차례를 살피셔서 필요한 부분을 찾아 궁금증을 해결하시면 좋겠습니다.

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= 차 례 =

1. 보증보험이란

2. 대표적 보증보험 회사

3. 전세보증보험이란?

4. 확정일자 받는 방법

5. 확정일자를 꼭 받아야 하는 이유

6. 전세보증금 반환보증보험

7. 전세보증보험 가입 가능한 곳.

8. 전세보증보험 가입이 가능한 주택 유형

9. 보증보험 가능 가능 시기

10. 전세보증보험 금액 한도

11. 전세보증보험 제도의 개선

12. 전세보증보험 가입이 안 되는 경우

13. 전세금 반환 보증금 제도 이용 시 유의점

14. 주택보증공사? 서울보증보험에도 차이가 있다.

15. 전세금반환보증보험의 구성

16. 전세보증보험 가입 조건

17. 보험금 청구 시 필요서류

18. 전세보증보험 기준금액 산정기준 : 주택 가격

19. 전세보증보험 보증신청 기한

20. 전세보증보험 의무가입 대상 및 납부금

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1. 보증보험이란 ???
관천이나 회사에 사용인의 부정행위로 생기는 손해를 보전해 주기 위해 기업에서 시행하는 보험.

2. 대표적 보증보험 회사
가. SGI 보증보험
나. 서울보증보험이 있습니다.

3. 전세보증보험
보증보험의 종류 중 하나로써 국민들이 가장 무겁게 가지고 있는 부동산 전세에 대한 피해를 막고자 전세보증보험을 보증보험회사에서 시행하고 있어요.
부동산 전세, 그리고 월세 임차인이 무엇보다 신경 쓰는 것은 보증금이다. 전입신고를 하고 거주 중 증 계약기간 중에 임대인이 바뀐다고 하더라도 기존 자신과 맺은 계약에 따라 그 집에서 살 수 있도록 확정일자를 받고 있다. 혹여나 경매에 살고 있는 집이 법원으로 넘어가더라도 전세권 설정 등기를 통해 보증금을 확보할 수 있다.

세입자는 전세금을 돌려받지 못한다고 그냥 이사를 나가버리면 안 된다. 대항력의 조건 : 전입신고 + 점유 / 두 개 다 모두 충족해야 한다. 하지만 전세보증보험에 가입했다면 보증 기관에서 전세금을 보장받을 수 있다. 더욱이 임대인이 임대 사업자라면, 전세보증보험에 반드시 가입해야 한다.

4. 확정일자 받는 방법
동네 주민센터나 법원에서 확정일자를 받을 수 있다. 준비물은 신분증과 주택 임대차 계약서가 필요하다. 주민센터에 들고 가면 임대차 계약서의 여백에 날짜가 적인 도장을 찍어주는데, 그것이 바로 확정일자이다. 비용은 600원이다.

5. 확정일자를 꼭 받아야 하는 이유
확정일자가 없으면 법적 효력이 없다. 따라서 부동산 소유에 대한 우선권에서 당연히 밀리게 되고 경매와 같은 불상사를 막기 위해서 꼭 필요 않다.
확정일자와 더불어 전입신고도 같이 해야 한다. 확정일자가 적힌 순서대로 경매 낙찰금을 받을 수 있는 권리가 생기기 때문에 반드시 잊지 말고 챙겨두길 바란다.

6. 전세보증금 반환보증보험
전세 계약 종료 시 임대와 임차인 사이에서 발생하는 보증금을 지급을 보증하는 제도이다. 임대인이 보증금을 주지 못하는 경우에 서울보증보험과 같은 회사에서 전세보증금(전세금)을 확실하게 보호해 준다.

7. 전세보증보험 가입 가능한 곳.
가. 주택도시 보증 공사
나. 한국주택금융공사
다. 서울보증보험

8. 전세보증보험 가입이 가능한 주택 유형
주거용으로 사용되는 모든 부동산이 가능하다.
가. 아파트
나. 다세대 연립주택
다. 주거용 오피스텔
라. 다가구 주택
마. 도시형 생활주택
바. 노인복지주택

9. 보증보험 가능 가능 시기
가. 전세 계약기간의 50%가 경과하기 전에 신청이 가능.
나. 예를 들어, 전세 계약기간 4년이라면 2년이 지나기 전에 신청해야 한다,

10. 전세보증보험 금액 한도
주택 가격에서 선순위 채권을 차감한 금액
선 순위 채권이란 : 전세보증금보다 우선변제권이 인정되는 담보 채권을 의미한다. 보증을 받을 수 있는 금액은 보증한도 내에는 보증신청인이 신청한 금으로 산정한다.
따라서 결국 주택 가격이 중요하다. 그럼 주택 가격을 객관적으로 어떻게 판단할까? 국토교통부 장관리 고시하는 공동주택 가격의 150% 또는 공인 중개사무소에서 조산 산 시장가격 중 하나로 정하게 된다.

11. 전세보증보험 제도의 개선
개선 전 : 전세금반환보증보험 가입 위해서는 집주인, 즉 임대인의 동의가 반드시 필요했었음.
개선 후 : 가. 2018년 2월 임대인 동의 절차 폐지
나. 전세보증금액 한도 증가 : 수도권 5억 원, 수도권 외 4억 >>> 수도권 7억, 수도권 외 5억 상향 조정
다. 단독주택, 다가구 보장범위 확대
라. 선순위 채권 한도 60% >>> 80%로 확대
마. 사회 베려 계측을 위한 보증료 할인 증액
사. 저소득, 신혼부부, 다자녀 가구들은 40% 할인 제도 도입

12. 전세보증보험 가입이 안 되는 경우
일반 시중은행, 국민은행, 하나은행과 같은 곳에서 전세자금 대출을 받은 것이라면 가입이 불가능하다. 하지만 아주 방법이 없지는 않다. 이를 대체하기 위해 나온 것이 전세금 안심대출보증이다. 이것은 전세자금 대 출고 ㅏ전세보증금 보호를 동시해 해주는 상품이다. 전세보증금의 일부 대출과 그 대출된 보증금의 반환을 다시 또 보증해 주는 상품이다.

13. 전세금 반환 보증금 제도 이용 시 유의점
임대체 계약이 만료된 후 1개월이 지나도 임대인이 임차인에게 전세금을 돌려주지 않는다고 한다면, 보증금 반환신청을 할 수 있다. 이러한 것을 잊고 이사계획을 잡거나 자금계획을 세워서 나아패를 보는 경우가 있으니 유의 바란다. 또한 전세금 반환되는 날짜가 다소 유동적이라면 여유 있게 그 기간을 두고 일을 진행하기 바란다.

14. 주택보증공사? 서울보증보험에도 차이가 있다.
주택도시보증공사에 비하여 서울보증보험이 임차보증금의 한도 및 보증료율이 높다. 임차보증금의 한도를 구체적으로 살펴본다면 주택도시보증공사의 경우 수도권 7억원 이하, 수도권 외 4억원 이하로 제한된다. 반면에 서울보증보험은 아파트, 일반주택을 구분한다. 아파트의 경우 한도제한이 없지만, 주택은 10억원까지 한도가 있다.

15. 전세금반환보증보험의 구성
구성은 다음과 같다.
가. 보증금액
나. 보증료율
다. 보증기간
아파트와 그 외 주택이 조금 다른 보증료율을 적용받기 때문에 유의해야 한다. 보증료는 6개월 단위 분납하거나 일시 납부가 가능하다. 추가로 보증료는 해당 주택의 주택담보대출비율에 따라서 할인이 되는 경우도 있으니 참고바란다.
더불어 임차인이 개인이냐 기업이냐에 따라 요율이 조금 달라질 수 있다.

16. 전세보증보험 가입조건
- 전세보증금을 대출 받은 경우
- 신용대출은 보증가능
- 전세계약기간이 1년 이상일 것
- 전세보증금 수도권 7억원 이하, 그 외 지역 5억원 이하
- 공인중개사가 확인(날인)한 전세계약
- 선순위채권 ≤ 주택가격의 60%
- 보증대상 주택 소유권에 대한 권리침해 (경매신청, 압류, 가압류, 가처분 및 가등기 등)가 없을 것
- 전입세대열람내역 확인 결과 타 세대의 전입내역이 없을 것(단독·다중·다가구 제외)
- 전세권이 설정된 경우 이를 공사로 이전하거나 말소
- (법인임차인) 목적물 전세권 설정 및 공사 이전 필수
- 건축물대장에 위반건축물로 기재되어 있지 않을 것
- (선순위채권+전세보증금) ≤ 주택가격의 100%
- 담보대출, 질권설정 또는 채권양도통지된 전세대출의 경우 보증불가

17. 보험금 청구시 필요서류
가. 보증보험증권 원본 또는 사본 1
나. 임대차 계약서 사본 : 확정일자 확인
다. 임차목적물 부동산 등기부등본
라. 임차인 주민등록등본 1
마. 임차보증금 반환 독촉 사실 증명서
바. 임대차게약 해지 통보서
사. 주택명도확약서
아. 보험금 청구를 위한 필수 동의서
자. 배당서류 / 경매일 경우
차. 인감증명서 및 사용인감계
카. 통장사본
타. 전세금 입금중 또는 영수증
파. 인감도장

18. 전세보증보험 기준금액 산정기준 : 주택가격
- KB 시세
- 한국감정원 시세
- 해당 세대의 최근 매매 거래가액
- 분양가격의 90% (준공 1년 이네 주택 시)
- 토지공시지가와 건물 시가표준액을 합산하여 연면적 대비 해당 세대의 연면적 비율로 산출한 금액의 150%
- 연립, 다세대의 경우 공동주택가격의 150%

19. 전세보증보험 보증신청 기한
가. 신규전세계약 : 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 전세 계약기간의 2분의 1이 경과하기 전
나. 갱신전세계약 : 갱신 전 전세 계약기간 만료일 이전 1개월~ 갱신 전세 계약서상 전세 계약기간의 2분의 1이 경과하기 전

20. 전세보증보험 의무가입 대상 및 납부금
가. 신규 임대 사업자, 기존 임대 사업자
나. 보험료 납부는 임대인 75% 임차인 25%로 권장 / 권장이기 때문에 비율은 서로 협의할 수 있다.