토지와 건물 소유가 다를 경우, 지료와 해결방법

토지와 건물의 소유 다를 때 가장 중요하게 살펴야 할 것이 법정 지상권의 성립여부이다.

"법정지상권이 있냐 없냐?!!"

법정지상권이 성립되며 ㄴ땅주인이 건물주에게 일방적으로 건무르이 철거를 요구할 수 없다.

반대로 법정지상권이 성립되지 않는 경우 ㅗ지 소유자가 건물주를 상대로 철거 요청을 하면 아무리 멀쩡한 거물이라도 철거를 해야한다.

당신이 만약 건물만 낙찰 받을 경우 법적 이상권이 있는 경우가 절대적으로 필요하면 유리한 이유이다.

법정 지상권의 성립 여부에 따라 토지와 건물 소유자의 법적 권한이 달라지는데 법정지상권이 성립되면 건물주가 유리하고, 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자가 유리하게 된다.

법정 지상권 성립 => 건물주 유리
법정 지상권 불성립 => 토지주 유리

[토지 또는 건물만 낙찰 받을 경우 해결방법]

1. 한쪽 소유자가 나머지를 매입하는 것이다. 즉, 토지 소유자는 건물을 건물주는 토지를 매입하여 한쪽이 모두를 소유하도록 하는 것이다. 그러면 완벽한 권리 주장도 가능한 상황이기 때문에 제일 좋은 방법이라 하겠다.

2. 토지와 건물을 또 다른 제 3자에게 매각한다. 그리고 그 매각대금을 각각 나누어 갖으면 된다. 첫 번째 방법이 잘 안될 경우에 선택하는 방법이다.

3. 건물주는 토지주에게 일정한 임대료를 지물하고 건물을 계속 이용하는 것이다. 법정지상권의 성립 여부와 상관없이 진행할 수 있는 방법니다.

지료에 대해서 서로 먼저 협의를 하고, 협의가 안될 경우에는 법원을 통해 지료를 산정할 수 있다.

[지료의 산정]
법원에서 산정 시 보통 토지가격의 6~8%를 연이자로 산정한다.

1억짜리 땅이라면 1년치 지료는 적게는 600만원 많으면 800만원이다. 이 차이는 법정지상권이 성립 여부에 따라 조금씩 달라지는 것이다.

법정 지상권이 성립되지 않는다면 지료는 8%가 넘는 경우가 대부분이다. 왜냐하면 토지주에게 건물을 철거할 수 있는 압도적인 권리가 있기 때문에 지료가 유리한 편으로 오르기 때문이다.



토지와 건물 소유자가 다른 경우는 많은 도시에서 발생하는 상황입니다. 이러한 상황은 토지와 건물의 소유권이 별개로 취득되었거나, 소유자가 토지와 건물을 분리하여 매도 또는 상속한 경우 등이 있을 수 있습니다.

일반적으로 건물을 소유하는 사람이 동시에 토지의 소유자이기를 바랍니다. 이는 건물 소유자에게 안정적인 재산권을 제공하고, 건물 소유자가 토지를 통제할 수 있게 해주기 때문입니다. 하지만 토지와 건물 소유자가 다른 경우에는 몇 가지 문제가 발생할 수 있습니다.

첫째로, 토지 소유자는 건물 소유자에 대한 통제력이 제한됩니다. 토지 소유자는 토지에 대한 사용과 개발에 대한 권한을 가지지만, 건물은 다른 사람이 소유하고 운영할 수 있습니다. 이는 건물 소유자와 토지 소유자 사이에 분쟁이 발생할 수 있는 가능성을 높입니다.

둘째로, 건물 소유자는 토지 소유자와의 장기적인 계약을 할 필요가 있습니다. 건물은 일반적으로 장기적인 투자로 간주되기 때문에, 건물 소유자는 토지 소유자와의 장기 임대 계약이나 토지 사용에 대한 협약을 체결해야 합니다. 이를 통해 건물 소유자는 건물을 소유하며 운영할 수 있는 권리를 확보할 수 있습니다.

세번째로, 토지 소유자와 건물 소유자 간의 이해관계와 책임 분담을 명확히 해야 합니다. 예를 들어, 건물 소유자는 건물의 유지 보수와 개선에 대한 책임을 질 수 있으며, 토지 소유자는 토지의 관리와 정비에 대한 책임을 질 수 있습니다. 이러한 분담은 각각의 권리와 의무를 명확히하고 분쟁을 예방하는 데 도움이 됩니다.



토지와 건물 소유자가 다른 경우에는 일반적으로 지료(지분료)의 산정이 필요합니다. 토지와 건물은 별도의 소유권을 가지며, 소유자가 다를 경우 토지 소유자와 건물 소유자 간에 지료를 협의하여 결정해야 합니다. 이는 대개 토지 소유자와 건물 소유자 간의 계약에 따라 정해지며, 지역의 법률과 규정에 따라 상이할 수 있습니다. 따라서 다양한 요소가 고려되어야 하며, 아래의 사항들이 일반적으로 고려되는 지료 산정 요소입니다.

1. 지역 및 위치: 토지와 건물이 위치한 지역은 지료 산정에 중요한 역할을 합니다. 개발된 지역이나 교통편의성 등에 따라 지료가 상승할 수 있습니다.

2. 토지 면적: 토지 면적은 지료 산정에 중요한 요소입니다. 보다 큰 토지 면적은 일반적으로 높은 지료를 의미할 수 있습니다.

3. 건물 종류와 크기: 건물의 종류와 크기는 또 다른 중요한 요소입니다. 주거용, 상업용, 공업용 등의 용도와 건물의 총 평수, 층수, 시설 등을 고려하여 지료를 산정할 수 있습니다.

4. 대여 기간: 지료 산정에는 대여 기간도 고려되어야 합니다. 일반적으로 장기 대여인 경우 높은 지료가 부과될 수 있습니다.

5. 지역 시장 가격: 해당 지역의 부동산 시장 상황과 시장 가격은 지료 산정에 큰 영향을 미칩니다. 주변 유사한 건물들의 임대료나 매매 거래 등을 고려하여 지료를 결정할 수 있습니다.

6. 계약 조건: 토지 소유자와 건물 소유자 사이의 계약 조건에 명시된 내용도 지료 산정에 영향을 줄 수 있습니다. 계약 조건에 따라 추가적인 요금이 부과될 수 있으며, 이러한 사항은 계약서에 명확하게 기재되어야 합니다.

토지와 건물 소유자가 다른 경우
토지와 건물 소유자가 다른 경우에는 지료(지분료)의 산정에 관한 다양한 사례와 예시가 있습니다. 지료는 토지의 소유자에게 해당 토지를 사용하거나 건물을 세우는 권리를 부여하는 대가로서 지불되는 금액입니다. 아래에서는 몇 가지 일반적인 사례와 예시를 설명하겠습니다.

1. 임대차 계약을 통한 지료 산정:
토지 소유자와 건물 소유자가 서로 다를 경우, 건물 소유자는 토지 소유자와 임대차 계약을 체결하여 토지를 사용할 수 있습니다. 이 경우 지료는 임대차 계약에서 합의된 조건에 따라 결정됩니다. 일반적으로 임대료는 건물을 세운 후 토지 소유자에게 지불되며, 임대료는 계약 기간과 임대 조건에 따라 달라질 수 있습니다.

2. 지분료 계약을 통한 지료 산정:
지분료 계약은 토지 소유자와 건물 소유자 간의 계약으로, 건물 소유자가 토지를 사용하거나 건물을 세울 수 있는 권리를 획득하는 대가로 지분료를 지불합니다. 이 경우에도 지분료는 계약 조건에 따라 협의되며, 계약 기간, 사용 용도, 지분 비율 등이 고려되는 요소입니다.

3. 토지 임대료와 건물 임대료 분리:
때로는 토지 소유자와 건물 소유자 간에 토지 임대료와 건물 임대료를 분리하여 산정하는 경우가 있습니다. 이 경우 토지 소유자는 토지 임대료를 받고, 건물 소유자는 건물 임대료를 받게 됩니다. 이러한 분리된 임대료는 토지와 건물 각각의 가치와 시장 조건을 고려하여 산정됩니다.

4. 공공 부지의 경우:
토지와 건물 소유자가 다른 경우에는 공공 부지에 대한 사용에 대한 특수한 규정이 적용될 수 있습니다.


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[판결] 토지와 건물 소유자가 분리된 경우 철거 약정이 없는 한 관습법상 법정지상권이 인정된다.

대법원이 토지와 그 지상 건물의 소유자가 분리된 경우 건물을 철거하기로 하는 특약이 없는 한 건물 소유자에게 관습법상 법정지상권을 인정하는 기존 판례를 유지했다.

대법원 전원합의체(주심 김재형 대법관)는 21일 토지 소유자 A씨가 건물 소유자 B씨 등을 상대로 제기한 토지인도 소송(2017다236749)에서 원고 승소로 판결한 원심판결을 뒤집고 사건을 전주지법으로 돌려보냈다.

소송 대상 토지의 원소유자는 해당 토지에 건물을 신축한 후 사망했다. 이후 토지는 배우자인 C씨가 단독으로 상속받았고, 건물은 C씨와 자녀들이 공동으로 상속받았습니다. 얼마 후 C씨는 토지를 소유하고 있던 자녀 중 한 명인 B씨에게 토지를 증여했습니다. 그 후 이 토지는 공매를 통해 A씨에게 낙찰되었습니다. A씨는 B씨 등을 상대로 낙찰받은 토지에 있는 건물을 철거하고 토지를 인도하라는 소송을 제기했습니다. B씨는 자신에게는 토지에 대한 관습법상 법정지상권이 있으므로 A씨의 건물 철거 요구에 응할 수 없다고 반박했습니다.

1심 법원은 A씨의 청구를 받아들여 B씨가 건물을 철거하고 토지를 인도하라고 판결했습니다. 관습법상 법정지상권이 인정되기 위해서는 토지와 건물이 동일인의 소유여야 하는데, C씨가 B씨에게 토지를 증여할 당시 C씨는 건물의 공동소유자에 불과해 토지와 건물이 동일인의 소유가 아니었다는 것이 이유였다.

상고심에서는 토지와 그 지상 건물이 매매로 소유권이 바뀌면 건물 소유자가 법정지상권을 취득한다는 '관습법' 규정의 효력을 인정한 판례를 유지할지 여부가 쟁점이 됐습니다.

대법원은 건물의 공동소유자가 건물을 공동소유하고 토지를 다른 사람에게 매도하더라도 관습법상 법정지상권을 취득한다는 1977년 대법원 판결(76다388 판결 등)을 근거로 원심 판결을 파기했습니다.

재판부는 "우리 법체계는 토지와 건물을 별개의 별개의 부동산으로 취급하고 있으므로 토지와 건물의 소유자가 분리된 경우 건물 철거로 인한 사회경제적 손실을 방지할 공익적 필요가 있다"며 "관습법상 법정지상권을 인정하는 것이 헌법을 최고 규범으로 하는 전체 법질서에 부합한다"고 덧붙였다. 이어 "사회 구성원들이 관습법상 법정지상권의 법적 구속력에 대한 신뢰를 상실했다거나 그러한 관행이 본질적으로 바뀌었다고 볼 만한 증거가 없다"고 덧붙였다.

노태악, 이흥구 대법관은 보충의견을 통해 "현재도 법정지상권의 관습법적 성질에 대한 사회구성원들의 신뢰가 사라졌다고 할 수 없다"고 썼다.



[Ruling] Common law statutory easement recognized when land and building owners are separated unless there is a demolition agreement.

The Supreme Court has upheld the existing precedent of recognizing common law statutory land rights for building owners when the owners of the land and the buildings on it are separated, unless there is a special agreement to demolish the buildings.

A full bench of the Supreme Court (Chief Justice Kim Jae-hyung presiding) on Nov. 21 overturned the trial court's decision in favor of the plaintiffs in a land delivery lawsuit (2017 Da 236749) brought by Mr. A, a land owner, against Mr. B, a building owner, and others, and sent the case back to the Jeonju District Court.

The original owner of the land subject to the lawsuit died after constructing a new building on the land. The land was then inherited by his spouse, Mr. C, alone, and the building was inherited jointly by Mr. C and his children. Some time later, Mr. C deeded the land to one of his children, Mr. B, who owned it. The land was then sold to Mr. A at a public auction. Mr. A sued Mr. B and others to demolish the building on the land he won and to deliver the land. Mr. B countered that he could not comply with Mr. A's demand to demolish the building because he had a common law statutory right to the land.

The trial court ruled in favor of Mr. A's claim and found that Mr. B should demolish the building and deliver the land. The reasoning was that in order for a common law statutory right of way to be recognized, the land and building must have been owned by the same person, but when Mr. C deeded the land to Mr. B, Mr. C was only a co-owner of the building, so the land and building were not owned by the same person.

The issue on appeal was whether to uphold the precedent that recognized the effectiveness of the "common law" rule that the owner of a building acquires a statutory land right when the land and the building on the land change hands through a sale or purchase.

The Supreme Court rejected the original ruling based on a 1977 Supreme Court ruling (76 Da 388, etc.) that all co-owners of a building acquire statutory land rights under the common law, even if they co-own the building and sell the land to someone else.

"Since our legal system treats land and buildings as separate and distinct real estate, there is a public interest need to prevent socio-economic losses due to the demolition of buildings when the owners of the land and buildings are separated," the court said, adding that "recognizing common law statutory land rights is consistent with the entire legal order, with the Constitution as the supreme norm." "There is no evidence to suggest that members of society have lost confidence in the legally binding nature of the customary law of statutory land rights, or that such practices have changed in nature."

Supreme Court Justices Noh Tae-ak and Lee Heung-gu wrote in their supplementary opinions that "even now, it cannot be said that the legal confidence of the members of society in the customary law of statutory land rights has disappeared or has become inconsistent with the overall legal order," and that "denying the legal effect of the customary law of statutory land rights at this time could cause serious problems for legal stability."

However, Supreme Court Justice Kim Jae-hyung dissented, stating that "there was no actual custom of statutory land rights in our society," and that "statutory land rights under common law cannot be considered to have the requirements for the establishment of common law, there is no legal certainty among the members of society, and it is not in line with the overall legal order, so it cannot be recognized as a legal norm."

"The Supreme Court confirmed that the common law statutory right of eminent domain, which was recognized as a public interest necessity to prevent socio-economic losses due to the demolition of a building when the land and the owner of the building on it are separated, is still valid today," the court said.

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건물 신축 및 사용에 대한 과세
타인 소유의 토지에 건물을 신축하여 토지를 사용해야 하는 경우 당사자 간에 특별한 관계가 없다면 토지의 사용료는 시가로 지급하고 정상적으로 사용하는 것이 관례입니다.
그러나 자녀가 부모의 토지에 건물을 지어 임대하는 등 특수관계인이 토지를 사용하는 경우에는 무상 또는 시세보다 낮은 가격으로 사용하는 것이 일반적입니다.

특수관계인이 토지를 무상 또는 시가보다 낮은 가액으로 사용하는 경우 무상 사용자 또는 저가 사용자는 증여세 과세대상이 되며, 토지 소유자는 소득세법 및 부가가치세법의 부당행위계산부인 규정에 따라 소득세 및 부가가치세를 추징당하게 됩니다.

토지 소유자에게 정상적인 임대료를 지급하고 토지를 임대하여 사용하는 경우 토지 소유자는 건물 소유자로부터 받은 임대소득에 대하여 부가가치세 및 소득세를 부담하게 되며, 건물 소유자가 임차한 토지에 건물을 신축하여 임대사업을 영위하는 경우 그 사업과 관련하여 발생한 소득에 대하여 소득세 및 부가가치세를 납부하게 됩니다.

건물주와 토지소유자가 증여세, 소득세 및 부가가치세를 각각 과세받지 않기 위해 「소득세법」에 따른 공동사업을 운영하기 위해 건물과 토지를 현물출자하는 경우, 건물주와 토지소유자는 현물출자 당시 「소득세법」에 따라 현물출자에 대한 양도소득세를 과세받게 됩니다.

따라서 특수관계인의 토지에 건물을 신축하여 부동산 임대사업을 해야 하는 경우 증여세, 종합소득세, 양도소득세의 과세문제와 절세방법은 없는지 살펴봅니다.

2. 특수관계인의 부동산을 무상으로 사용하는 경우 증여세 과세 여부

(1) 의의
부모 명의로 상가를 건축하여 임대사업을 하는 등 부모가 자녀에게 토지를 무상으로 사용하게 하는 방법으로 재산을 무상으로 이전하는 경우, 부모는 사실상 토지를 무상으로 사용할 수 있는 권리를 증여한 것으로 봅니다. 1991.1.1부터 토지의 무상사용에 따른 이익에 대해 증여세를 과세하고 있으며, 2004.1.1부터는 무상사용 대상에 건물의 무상사용을 추가하여 부동산으로 확대하여 증여세를 과세하고 있습니다.

(2) 증여세 과세

타인의 부동산(주택 및 그 부속토지는 제외)을 무상으로 사용함으로써 이익을 얻은 경우에는 증여일을 그 무상사용개시일로 하고, 그 이익에 상당하는 금액을 그 부동산의 무상사용자의 증여재산가액으로 합니다(상증법 §37①).

이 경우 수증자가 부동산의 무상사용자가 되며, 부동산의 무상사용자가 둘 이상이고 이들이 부동산 소유자와 친족관계에 있는 경우에는 부동산 소유자의 최후친족을 수증자로 봅니다(「상속세 및 증여세법」 제37조제1항).



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지적측량 순서

지적 측량 프로세스

1) 지적 측량 요청하기

측량을 신청하는 방법은 세 가지가 있습니다.
A. 직접 방문 - 지적측량 접수창구(시군구청 민원실)
B. 온라인 - 지적측량 바코드 처리센터(http://baro.lx.or.kr/)
C. 전화-바로처리콜센터(1588-7704)

2) 측량신청서 제출

측량 의뢰 시 지적측량 의뢰서를 제출해야 합니다. 필요한 경우 위임장, 허가서 등 추가 서류를 제출해야 합니다.
양식은 '정보센터 내 서식 다운로드'에서 다운로드 받을 수 있습니다.

3) 수수료 납부

지적측량을 의뢰하면 접수 담당자가 수수료 금액과 납부 방법을 안내해 드립니다.
수수료는 선납 또는 의뢰 시 50%를 납부한 후 측량 전일까지 전액을 납부해야 합니다.
수수료는 계좌 입금 또는 신용카드로 결제할 수 있습니다.

4) 상담 및 접수

접수 담당자가 귀하의 요청을 확인하고 수수료, 처리 절차 등을 논의합니다.
수수료 결제가 확인되면 설문조사가 접수됩니다.

5) 설문조사 날짜 협의

설문조사 날짜는 상담 시 안내해 드리며, 설문조사 2일 전 문자메시지를 통해 설문조사 시간을 안내해 드립니다. 고객의 요청이나 날씨 등 부득이한 사정으로 예정된 날짜에 조사가 불가능할 경우, 다음 조사 예정일로 연기됩니다.

6) 입금 전표

결제하신 요금에 대해 입금 전표(은행 입금 후 요청 시) 또는 신용카드 전표를 발행해 드립니다.
현금 영수증 및 세금 계산서는 조사가 완료되고 수수료가 확정된 후 발행됩니다.

7) 설문조사 계획서 제출

측량을 접수하면 측량 계획서를 관할 지적 관청에 제출합니다.

8) 측량 준비

정확한 측량 결과를 제시하기 위해 측량팀은 사전에 지적 공부 및 측량 자료를 철저히 조사하고 준비합니다.

9) 측량 시간 통지

측량 시간은 측량 2일 전에 문자메시지를 통해 안내합니다.

10) 측량 진입

  현장조사 시에는 의뢰인만 조사에 참석하면 됩니다. 단, 분쟁을 예방하기 위해 인근 토지소유자 및 이해관계인에게 사전에 연락하여 함께 측량에 참석하여 주시기 바랍니다.

11) 경계표지 설치

현장측량 시 경계표지 설치 및 관리는 재산권 행사에 해당하므로 의뢰인이 직접 설치해야 합니다.
단, 고령인 경우 측량팀에 설치를 도와달라고 요청할 수 있습니다. 현장 측량에 필요한 경계표시는 고객 편의를 위해 시공사에서 제공합니다.

12) 현장 측량

  측량 대상 필지의 성과를 확정하기 위해 먼저 기준점과 인근 필지와의 일직선 여부를 확인하는 측량을 진행합니다.







Cadastral Surveying Process

1) Requesting a Cadastral Survey

There are three ways to request a survey.
A. In person - Cadastral Survey Reception Counter (Civil Affairs Office of the Municipal Office)
B. Online - Cadastral Survey Barcode Processing Center (http://baro.lx.or.kr/)
C. 전화-바로처리콜센터(1588-7704)

2) Submission of Request Form

When requesting a survey, you must submit a cadastral survey request form. If necessary, you must submit additional documents such as power of attorney and permission.
Forms can be downloaded from 'Download Forms in the Information Center'.

3) Pay the fee

When you request a cadastral survey, the receptionist will inform you of the amount of the fee and how to pay it.
The fee must be paid in advance or 50% at the time of request and then paid in full by the day before the survey.
Payment of fees can be made by direct deposit or credit card.

4) Consultation and intake

The receptionist will confirm your request and discuss the fee, processing procedures, etc.
Once the fee payment is confirmed, the survey will be accepted.

5) Discussion of survey date

The survey date will be announced at the time of consultation, and the survey time will be announced via text message 2 days before the survey. If the survey is not possible on the scheduled date due to unavoidable circumstances such as client request or weather, it will be postponed to the next scheduled survey date.

6) Deposit slip

We will issue a deposit slip (upon request after bank deposit) or credit card slip for the fees paid.
Cash receipts and tax invoices will be issued after the survey is completed and the fee is finalized.

7) Submission of Survey Plan

Upon receipt of the survey, we will submit the survey plan to the competent cadastral office.

8) Survey Preparation

In order to present accurate survey results, the survey team thoroughly researches and prepares cadastral studies and survey data in advance.

9) Notification of survey time

The survey time will be notified via text message 2 days before the survey.

10) Entry to the survey

  When conducting a field survey, only the client is required to attend the survey. However, in order to prevent disputes, please contact the neighboring landowners and stakeholders in advance and attend the survey together.

11) Installing boundary markers

In field surveys, the installation and management of boundary markers is an exercise of property rights and must be done by the client.
However, if you are an elderly person, you can ask the survey team to help you install it. The boundary markers required for field surveying are provided by the construction company for customer convenience.

12) Field Survey

  In order to determine the performance of the parcel to be surveyed, we will first conduct a survey to check the alignment of the reference point with the neighboring parcels.
  If there is no reference point nearby or the survey is expected to take a long time, the survey team may arrive at the site first to make preparations to prevent customer inconvenience.

13) Preparation of Survey Report

After surveying, we prepare the survey result map and the survey result book for delivery to the client.

14) Requesting survey results and inspection (land transfer survey)

For surveys involving land transfers, such as registration conversions and subdivision surveys, the survey performance must go through the performance inspection procedure of the competent cadastral office.

15) Issuance of results

The results of boundary restoration surveys, cadastral status surveys, etc. are usually issued on the day after the survey, and in the case of surveys involving land transfers such as subdivision surveys and registration transfers, the results are issued after the performance inspection is completed.
The results of boundary restoration surveys, cadastral status surveys, etc. can be conveniently used by viewing the online results after registering as a client at the instant processing center.

16) Receipt issuance

Tax invoices and cash receipts are issued after the completion of the cadastral survey based on the settlement and confirmed fee.
Tax invoices cannot be issued or reissued in the name of another person in accordance with Article 16(1) of the VAT Act.

17) Application for land transfer

For surveys that involve land transfer, such as subdivision surveys and registration conversion surveys, the landowner must apply for land transfer to the competent cadastral office. For inquiries regarding land transfer applications, please contact the competent city, county, or district cadastral office.

18) Applying for a Cadastral Study Certificate

You can check whether the land has been cleared by obtaining a cadastral study certificate.

19) Follow-up procedure (registration)

The landowner must check the necessary follow-up procedures such as registration of ownership transfer.

<Processing procedure diagram

5. Why do I need a cadastral survey report?

The cadastral survey performance map is a very important document when claiming ground fees. If the landowner and the building owner are different, it is a very important document for calculating the fee. The landowner measures the land value by applying the appraised value to the occupied area of the building, and based on this, in the case of land, the 2006 precedent was determined to be 5% per year. Of course, since the times are different, in principle, the other party can decide in a formal trial if they disagree with this standard.

If there is a dispute between a landowner and a building owner, a specialized administrator may be able to help with the administrative process.

Seoul National University, Doctor of Laws Program
Hyojong Lee 010-2284-9395

Attribution Non-profit Do not change
AdministrativeGeographical SurveyLaw CourtEminent DomainFee ClaimsProfessional AdministratorHyojong LeeFee CalculationGeographical StatusGeographical Survey PerformanceFee DisputeFee Calculation
Human Rights Administrative Law Office
Administrative relief/licensing/procurement/administration/public interest reporting Doctoral Program in Law, Seoul National University Administrative Law Practice and Legal Common Sense 010-2284-9395 tree7301@daum.net
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Taxation of new construction and use of water
When a person builds a building on land owned by another person and needs to use the land, if there is no special relationship between the parties, it is customary to pay for the use of the land at the market value and use it normally.
However, if the land is used by a related party, such as a child constructing a building on a parent's land and renting it out, it is usually used for free or at a lower price than the market value.

If a related party uses the land for free or at a lower price than the market value, the free user or low-value user will be subject to gift tax, and the landowner will also be subject to income tax and value-added tax due to the improper calculation provisions of the Income Tax Act and the VAT Act.

If the landowner leases and uses the land by paying normal rent to the landowner, the landowner will be subject to VAT and income tax on the rental income received from the building owner, and if the building owner builds a building on the leased land and operates a rental business, income tax and VAT will be due on the income generated in connection with the business.

If the building owner and the landowner make an in-kind contribution of the building and land to operate a joint business under the Income Tax Act to avoid being taxed on gift tax, income tax, and VAT, respectively, the building owner and the landowner will be subject to capital gains tax on the in-kind contribution under the Income Tax Act at the time of the in-kind contribution.

Therefore, if you need to build a building on a related party's land and conduct a real estate rental business, we will take a look at the taxation issues of gift tax, comprehensive income tax, and capital gains tax, and whether there is a tax saving method.

2. Taxation of gift tax when using real estate of a related party for free

(1) Significance
When a parent transfers property to his or her children for free by allowing them to use the land for free, such as by building a shopping center in the parent's name and operating a rental business, the parent has in effect donated the right to use the land for free. Since 1991.1.1, gift tax has been levied on profits from the free use of land, and since 204.1.1, gift tax has been levied by expanding the objects subject to free use to real estate by adding free use of buildings.

(2) Taxation of gift tax

If a person gains a profit from the free use of another's real property (excluding a house and land attached to it), the date of the gift is the date of commencement of the free use, and the amount equal to the profit is the value of the gifted property of the free user of the real property (Succession Act § 37①).

In this case, the donee becomes the gratuitous user of the real estate, and if there are more than one gratuitous user of the real estate and they are related to the owner of the real estate, the latest relative of the owner of the real estate shall be considered as the representative user, but if there are more than one relative, the oldest shall be considered as the representative user (Commercial Property Act § 27①).

(3) Exemption from gift taxation

The provisions for the gift of profits from the free use of real estate do not apply to a house and its appurtenant land where the owner lives with the owner of the real estate (Article 37, paragraph (1) of the Commercial Property Act).
In a prefecture where a building for other purposes, such as a store, is installed in a part of the house, or a real property for other purposes is installed on the same lot, the entire property is considered a house only if the area of the house exceeds the area outside the house.
In other words, if the area of the house is larger than the area of the house, the entire real estate is considered a house and excluded from the gift tax (Article 27, Paragraph 4 of the Commercial Property Decree).

(4) Timing of the gift

The date of gift of the profit from the free use of real estate shall be the date on which the free use of the real estate actually begins.
In this case, if the period of free use of the real estate exceeds five years, it shall be deemed that the free use of the real estate is newly commenced on the day following the fifth anniversary of the date of commencement of the free use.

(5) Value of gifted property

The gain from the free use of real estate is calculated as follows, based on the free use period of 5 years, and is subject to gift tax only if the gain from the free use of real estate calculated as follows is 100 million won or more.

There is a complicated formula, but the simplified calculation is as follows.
Calculation of free use of real estate
Profit from free use of real estate for each year (A) = value of real estate under the inheritance law x the rate set by the Ministry of Finance (2%), taking into account the real estate usage fee for one year.

Profit from free use of real estate = Profit from free use of real estate (A) for each year x 3.79079

* 3.79079 is the present value factor of the sum of 5-year annuities


(6) Taxation of gift tax even if the owner of the real estate is subject to income tax
Even if the real estate owner is taxed with income tax for the free use of the real estate through the calculation of wrongful acts, the free user of the real estate is still taxed with gift tax on the profit of the free use of the real estate (Caution 2009-3303, December 14, 2009).

3. Taxation of gift tax when real estate is used at a lower or higher price than the market value
If a person gains a profit by paying less than the market value of real estate or receiving more than the market value of real estate, and the difference between the market value and the price is more than one hundredth of the market value, the amount of the difference is subject to gift tax under the provisions of Article 42 (1) (2) of the Inheritance and Gift Tax Act (Doc. 4-Team-550, March 4, 2008).

In the above, the market value shall be the consideration customarily paid by an unspecified number of persons under similar circumstances to the transaction in question, and if the market value is unclear, it shall be "real estate value × 2%" in the case of real estate rental services.

In the case of a lease of land to another party, if the lease deposit and the lease fee constitute the consideration normally paid by unspecified persons, the sum of the lease deposit and the lease fee for a period of one year, calculated by multiplying the amount of the lease deposit by the periodic deposit rate stipulated in Article 89, Paragraph 4, Item 1 of the Enforcement Decree of the Corporate Tax Act, is considered to be the market value of the real estate leasing service (Document No. 4 - 550, March 4, 2008).

4. Income tax and value-added tax assessment issues for real estate owners who allow related parties to use real estate for free or at less than market value

(1) Calculation of income tax misconduct

The head of the tax department or local tax commissioner in charge of the place of taxation may determine that the acts or calculations of a resident who has rental income from real estate are not in accordance with the laws and regulations of the place of taxation.

토지보상평가지침


제 정 1993.  2. 16
개 정 1995.  6. 26
1998.  2. 17
1998.  5.  7
2000.  2. 17
2002.  2.  1
2003.  2. 14
2007.  2. 14
2007. 11.  8
2007. 12. 26
2008.  2. 12
2008.  8. 12
전면개정  2009. 10. 28
2010.  4. 29
2010.  6. 29
전면개정  2018.  2. 28

제1장 총  칙

제1조(목적) 이 지침은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 “법”이라 한다), 같은 법 시행령(이하 “법 시행령”이라 한다) 및 시행규칙(이하 “법 시행규칙”이라 한다), 그 밖에 다른 법령에 따라 공익사업을 목적으로 취득 또는 사용하는 토지에 대한 손실보상을 위한 감정평가(이하 “토지 보상평가”라 한다)에 관하여 세부적인 기준과 절차 등을 정함으로써 감정평가의 적정성과 공정성을 확보하는 것을 목적으로 한다.

제2조(적용) 토지 보상평가는 관계법령 및 「감정평가 실무기준」에서 따로 정한 것 외에는 이 지침이 정하는 바에 따르고, 이 지침에서 정하지 아니한 사항은 감정평가의 일반이론에 따른다.

제3조(정의) 이 지침에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
1. “비교표준지”란 「부동산 가격공시에 관한 법률 」(이하 “부동산공시법”이라 한다) 제3조제1항에 따른 표준지 중에서 대상토지와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지를 말한다.
2. “토지의 형질변경”이란 절토·성토 또는 정지 등으로 토지의 형상을 변경하는 행위(조성이 완료된 기존 대지 안에서 건축물과 그 밖에 공작물 설치를 위한 토지의 굴착행위는 제외한다)와 공유수면의 매립을 말한다.
3. “최유효이용”이란 객관적으로 보아 양식과 통상의 이용능력을 가진 사람이 대상토지를 합법적이고 합리적이며 최고·최선의 방법으로 이용하는 것을 말한다.
4. “인근지역”이란 대상토지가 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 지역요인을 공유하는 지역을 말한다.
5. “유사지역”이란 대상토지가 속하지 아니하는 지역으로서 인근지역과 비슷한 특성을 갖는 지역을 말한다.
6. “동일수급권”이란 일반적으로 대상토지와 대체·경쟁관계가 성립하고 가치형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역을 말하며, 인근지역과 유사지역을 포함한다.
7. “표준적인 이용상황”이란 대상토지의 인근지역에 있는 주된 용도의 토지로서 표준적인 획지의 최유효이용에 따른 이용상황을 말한다.

제2장 감정평가기준 및 감정평가방법
제4조(객관적 기준 감정평가) 토지 보상평가는 가격시점에서의 일반적인 이용방법에 따른 객관적 상황을 기준으로 감정평가하며, 토지소유자가 갖는 주관적 가치나 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 것은 고려하지 아니한다.

제5조(현실적인 이용상황 기준 감정평가) ① 토지 보상평가는 가격시점에서의 현실적인 이용상황을 기준으로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 법 시행령 제38조에서 규정한󰡒일시적인 이용상황󰡓으로 인정되는 경우
2. 법 시행규칙 제24조(무허가건축물 등의 부지 또는 불법형질변경된 토지의 평가)와 제25조(미지급용지의 평가)에 따른 감정평가의 경우
3. 그 밖에 관계법령 등에서 달리 규정하는 경우
② 제1항에서 “현실적인 이용상황”이란 지적공부 상의 지목에 불구하고 가격시점에서의 실제 이용상황으로서, 주위환경이나 대상토지의 공법상 규제 정도 등으로 보아 인정 가능한 범위의 이용상황을 말한다.

제5조의2(개별 감정평가) ① 토지 보상평가는 대상토지 및 소유권 외의 권리마다 개별로 하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 개별로 보상가액을 산정할 수 없는 등 특별한 사정이 있는 경우에는 소유권 외의 권리를 대상토지에 포함하여 감정평가할 수 있다.
② 제1항에도 불구하고 제20조부터 제22조의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그에 따른다.

제6조(건축물등이 없는 상태를 상정한 감정평가) ① 토지 보상평가는 그 토지에 있는 건축물·입목·공작물, 그 밖에 토지에 정착한 물건(이하 “건축물등”이라 한다)이 있는 경우에도 그 건축물등이 없는 상태를 상정하여 감정평가한다.
② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그에 따른다.
1. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 구분소유권의 대상이 되는 건물부분과 그 대지사용권이 일체로 거래되는 경우 또는 건축물등이 토지와 함께 거래되는 사례나 관행이 있는 경우에는 그 건축물등과 토지를 일괄하여 감정평가한다.
2. 개발제한구역 안의 건축물이 있는 토지의 경우 등과 같이 관계법령에 따른 가치의 증가요인이 있는 경우에는 그 건축물등이 있는 상태를 기준으로 감정평가한다.
③ 제2항에 따라 감정평가할 경우에는 그 이유를 감정평가서에 기재한다.

제7조(해당 공익사업에 따른 가치의 변동분 배제 감정평가) ① 토지 보상평가는 다음 각 호에 따른 가치의 변동분을 배제한 가액으로 감정평가한다.
1. 해당 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시된 것에 따른 가치의 변동분
2. 해당 공익사업의 시행에 따른 절차로서 행한 토지이용계획의 설정·변경 등에 따른 가치의 변동분
3. 그 밖에 해당 공익사업의 착수에서 준공까지 그 시행에 따른 가치의 변동분
② 제1항에 따른 가치의 변동분의 배제는 제10조 및 제11조 등에 따르되, 제9조에 따라 선정된 비교표준지의 적용공시지가에 제1항제1호 및 제2호에서 규정한 가치의 변동분이 포함되어 있는 경우에는 이를 배제한 가액으로 감정평가한다.

제8조(공시지가기준 감정평가) 토지 보상평가는 부동산공시법에 따른 표준지공시지가를 기준으로 하되, 그 공시기준일부터 가격시점까지의 관계법령에 따른 해당 토지의 이용계획, 해당 공익사업으로 인한 지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 법 시행령 제37조에서 정하는 지가변동률, 생산자물가상승률(「한국은행법」 제86조에 따라 한국은행이 조사·발표하는 생산자물가지수에 따라 산정된 비율을 말한다. 이하 같다), 그 밖에 해당 토지의 위치·형상·환경·이용상황 등을 고려한 적정가격으로 감정평가한다.

제9조(비교표준지의 선정) ① 비교표준지는 다음 각 호의 선정기준에 맞는 표준지 중에서 대상토지의 감정평가에 가장 적절하다고 인정되는 표준지를 선정한다. 다만, 한 필지의 토지가 둘 이상의 용도로 이용되고 있거나 적절한 감정평가액의 산정을 위하여 필요하다고 인정되는 경우에는 둘 이상의 비교표준지를 선정할 수 있다.
1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상의 용도지역·지구·구역 등(이하 “용도지역등”이라 한다) 공법상 제한이 같거나 비슷할 것
2. 이용상황이 같거나 비슷할 것
3. 주변환경 등이 같거나 비슷할 것
4. 인근지역에 위치하여 지리적으로 가능한 한 가까이 있을 것
② 제1항 각 호의 선정기준에 맞는 표준지가 없는 경우에는 인근지역과 비슷한 지역적 특성을 갖는 동일수급권 안의 유사지역에 위치하고 제1항제1호부터 제3호까지의 기준에 맞는 표준지 중 가장 적절하다고 인정되는 표준지를 비교표준지로 선정할 수 있다.
③ 택지개발사업·산업단지개발사업 등 공익사업시행지구 안에 있는 토지를 감정평가할 때에는 그 공익사업시행지구 안에 있는 표준지를 선정한다.
④ 제3항에도 불구하고 특별한 이유가 있는 경우에는 해당 공익사업시행지구 안에 있는 표준지의 일부를 선정대상에서 제외하거나, 해당 공익사업시행지구 밖에 있는 표준지를 선정할 수 있다. 이 경우에는 그 이유를 감정평가서에 기재하여야 한다.
⑤ 도로·구거 등 특수용도의 토지에 관한 감정평가로서 제1항의 선정기준에 적합한 표준지가 인근지역에 없는 경우에는 인근지역의 표준적인 이용상황과 비슷한 표준지를 비교표준지로 선정할 수 있다.
⑥ 삭 제(2009.10.28.)
⑦ 비교표준지를 선정한 때에는 그 선정이유를 감정평가서에 기재한다.

제10조(적용공시지가의 선택) ① 토지 보상평가 시 적용할 공시지가는 다음 각 호에서 정하는 기준에 따른다.
1. 법 제20조에 따른 사업인정(다른 법률에 따라 사업인정으로 보는 경우를 포함한다. 이하 “사업인정”이라 한다) 전의 협의에 따른 취득의 경우에는 법 제70조제3항에 따라 해당 토지의 가격시점 당시에 공시된 공시지가 중에서 가격시점에 가장 가까운 시점의 것으로 한다. 다만, 감정평가시점이 공시지가 공고일 이후이고 가격시점이 공시기준일과 공시지가 공고일 사이인 경우에는 가격시점 해당 연도의 공시지가를 기준으로 한다.
2. 사업인정 후의 취득의 경우에는 법 제70조제4항에 따라 사업인정고시일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서, 해당 토지에 관한 협의 또는 재결 당시 공시된 공시지가 중에서 해당 사업인정고시일에 가장 가까운 시점의 것으로 한다.
3. 제1호와 제2호에도 불구하고 해당 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시됨에 따라 취득하여야 할 토지의 가치가 변동되었다고 인정되는 경우에는 법 제70조제5항에 따라 해당 공고일 또는 고시일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서 해당 토지의 가격시점 당시 공시된 공시지가 중에서 해당 공익사업의 공고일 또는 고시일에 가장 가까운 시점의 것으로 한다.
② 제1항제3호에서 “해당 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시”란 해당 공익사업의 사업인정고시일 전에 국가·지방자치단체 또는 사업시행자 등이 관계법령 등에 따라 해당 공익사업에 관한 계획 또는 시행을 일반 국민에게 공고 또는 고시한 것을 말한다.
③ 제1항제3호에서 “취득하여야 할 토지의 가치가 변동되었다고 인정되는 경우”란 도로, 철도 또는 하천 관련 사업을 제외한 사업으로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 경우를 말한다.
1. 해당 공익사업의 면적이 20만 제곱미터 이상일 것
2. 해당 공익사업시행지구 안에 있는 부동산공시법 제3조제1항에 따른 표준지공시지가(해당 공익사업시행지구 안에 표준지가 없는 경우에는 비교표준지의 공시지가를 말하며, 이하 이 조에서 "표준지공시지가"라 한다)의 평균변동률과 대상토지가 소재하는 시(행정시를 포함한다. 이하 같다)·군 또는 구(자치구가 아닌 구를 포함한다. 이하 같다) 전체의 표준지공시지가 평균변동률과의 차이가 3퍼센트포인트 이상일 것
3. 해당 공익사업시행지구 안에 있는 표준지공시지가의 평균변동률이 대상토지가 소재하는 시·군 또는 구 전체의 표준지공시지가 평균변동률보다 30퍼센트 이상 높거나 낮을 것
④ 제3항제2호 및 제3호에 따른 평균변동률은 해당 표준지별 변동률의 합을 표준지의 수로 나누어 산정하며, 공익사업시행지구가 둘 이상의 시·군 또는 구에 걸쳐 있는 경우에서 대상토지가 소재하는 시·군 또는 구 전체의 표준지공시지가 평균변동률은 시·군 또는 구별로 평균변동률을 산정한 후 이를 해당 시·군 또는 구에 속한 공익사업시행지구 면적 비율로 가중평균(加重平均)하여 산정한다. 이 경우 평균변동률의 산정기간은 해당 공익사업의 계획 또는 시행이 공고되거나 고시된 당시에 공시된 표준지공시지가 중 그 공고일 또는 고시일에 가장 가까운 시점에 공시된 표준지공시지가의 공시기준일부터 법 제70조제3항 또는 제4항에 따른 표준지공시지가의 공시기준일까지의 기간으로 한다.
⑤ 사업인정의 고시가 있은 이후에 공익사업시행지구의 확장이나 변경 등으로 토지의 세목 등이 추가로 고시됨에 따라 그 추가로 고시된 토지를 감정평가하는 경우에는 그 토지의 세목 등이 추가로 고시된 날짜를 사업인정고시일로 본다. 다만, 공익사업시행지구의 확장이나 변경 등이 없이 지적 분할 등에 따라 토지의 세목 등이 변경고시된 경우에는 그러하지 아니하다.

제10조의2(가격시점의 결정) 토지 보상평가 시 가격시점은 협의에 따른 경우에는 협의성립 당시를, 재결에 따른 경우에는 수용 또는 사용의 재결(이하 “재결”이라 한다) 당시를 기준으로 한다. 이 경우 감정평가 의뢰자(이하“의뢰자”라 한다)가 가격시점을 정하여 의뢰한 경우에는 그 날짜로 하고, 가격시점을 정하지 아니하여 감정평가 의뢰한 경우에는 의뢰자와 협의하여 정하되, 대상토지에 대한 보상계약의 체결 또는 재결의 예정일자로 한다.

제11조(지가변동률의 적용) ① 시점수정을 위한 지가변동률의 적용은 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제19조에 따라 국토교통부장관이 월별로 조사·발표한 지가변동률로서 비교표준지가 있는 시·군 또는 구의 같은 용도지역의 지가변동률로 한다.
② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 경우에는 그 기준에 따른다.
1. 비교표준지와 같은 용도지역의 지가변동률이 조사ㆍ발표되지 아니한 경우에는 공법상 제한이 비슷한 용도지역의 지가변동률, 이용상황별 지가변동률(지가변동률 조사ㆍ평가기준일이 1998년1월1일 이전인 경우에는 지목별 지가변동률을 말한다. 이하 같다) 또는 해당 시·군 또는 구의 평균지가변동률 중 어느 하나를 적용할 수 있다.
2. 비교표준지가 도시지역의 개발제한구역 안에 있는 경우 또는 용도지역이 미지정된 경우에는 녹지지역의 지가변동률을 적용한다. 다만, 비교표준지가 도시지역의 개발제한구역 안에 있는 경우로서 2013년 5월28일 자 법 시행령 제37조제1항 개정 전에 공익사업의 시행에 따른 보상계획을 공고하고 토지 소유자 및 관계인에게 이를 통지한 경우에는 이용상황별 지가변동률을 우선 적용한다.
3. 표준지공시지가의 공시기준일이 1997년 1월 1일 이전인 경우로서 비교표준지가 도시지역 밖에 있는 경우와 도시지역의 개발제한구역 안에 있는 경우 또는 용도지역이 미지정된 경우에는 이용상황별 지가변동률을 적용한다. 다만, 비교표준지와 같은 이용상황의 지가변동률이 조사ㆍ발표되지 아니한 경우에는 비교표준지와 비슷한 이용상황의 지가변동률 또는 해당 시·군 또는 구의 평균 지가변동률을 적용할 수 있다.
4. 비교표준지의 용도지역은 세분화된 관리지역(계획관리지역·생산관리지역 또는 보전관리지역을 말한다. 이하 이 조에서 같다)이나 비교표준지가 있는 시·군 또는 구의 지가변동률이 세분화 되지 아니한 관리지역으로 조사ㆍ발표되어 있는 경우와 비교표준지의 용도지역은 세분화되지 아니한 관리지역이나 비교표준지가 있는 시·군 또는 구의 지가변동률이 세분화된 관리지역으로 조사·발표되어 있는 경우에는 비교표준지와 같은 용도지역의 지가변동률이 조사·발표되지 아니한 것으로 본다. 이 경우에는 비교표준지와 비슷한 용도지역(세분화되거나 세분화되지 아니한 관리지역을 말한다)의 지가변동률, 이용상황별 지가변동률 또는 해당 시·군 또는 구의 평균 지가변동률 중 어느 하나를 적용할 수 있다.
③ 제1항 및 제2항을 적용할 때 비교표준지가 소재하는 시·군 또는 구의 지가가 해당 공익사업으로 변동된 경우에는 해당 공익사업과 관계없는 인근 시·군 또는 구의 용도지역별 지가변동률을 적용한다. 다만, 비교표준지가 소재하는 시·군 또는 구의 평균 지가변동률이 인근 시·군 또는 구의 평균 지가변동률보다 작은 경우에는 그러하지 아니하다.
④ 제3항에서 “비교표준지가 소재하는 시·군 또는 구의 지가가 해당 공익사업으로 변동된 경우”란 도로, 철도 또는 하천 관련 사업을 제외한 사업으로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 경우를 말한다.
1. 해당 공익사업의 면적이 20만 제곱미터 이상일 것
2. 비교표준지가 소재하는 시·군 또는 구의 사업인정고시일부터 가격시점까지의 평균 지가변동률이 3퍼센트 이상일 것. 다만, 해당 공익사업의 계획 또는 시행이 공고되거나 고시됨에 따라 비교표준지의 가격이 변동되었다고 인정되는 경우에는 그 계획 또는 시행이 공고되거나 고시된 날부터 가격시점까지의 평균 지가변동률이 5퍼센트 이상인 경우로 한다.
3. 사업인정고시일부터 가격시점까지 비교표준지가 소재하는 시·군 또는 구의 평균 지가변동률이 비교표준지가 소재하는 특별시, 광역시, 특별자치시, 도 또는 특별자치도(이하 "시·도"라 한다)의 평균 지가변동률보다 30퍼센트 이상 높거나 낮을 것
⑤ 제2항 및 제3항에 따라 지가변동률을 적용하는 경우에는 그 내용을 감정평가서에 기재한다.

제12조(지가변동률의 추정) ① 가격시점 당시에 조사·발표되지 아니한 월의 지가변동률 추정은 조사·발표된 월별 지가변동률 중 가격시점에 가장 가까운 월의 지가변동률을 기준으로 하되, 월 단위로 구분하지 아니하고 일괄추정방식에 따른다. 다만, 지가변동추이로 보아 조사·발표된 월별 지가변동률 중 가격시점에 가장 가까운 월의 지가변동률로 추정하는 것이 적정하지 못하다고 인정되는 경우에는 조사·발표된 최근 3개월의 지가변동률을 기준으로 추정하거나 조사·발표되지 아니한 월의 지가변동추이를 분석·검토한 후 지가변동률을 따로 추정할 수 있다.
② 가격시점 당시에는 해당 월의 지가변동률이 조사·발표되지 아니하였으나 감정평가시점 당시에 조사·발표된 경우에는 해당 월의 지가변동률을 적용한다.

제13조(지가변동률의 산정) ① 지가변동률의 산정은 가격시점 직전 월까지의 지가변동률 누계에 해당 월의 경과일수 상당의 지가변동률을 곱하는 방법으로 구하며, 그 율은 백분율로서 소수점 이하 셋째 자리까지 표시하되 반올림한다.
② 해당 월의 경과일수 상당의 지가변동률 산정은 해당 월의 총일수를 기준으로 하고, 해당 월의 지가변동률이 조사·발표되지 아니하여 지가변동률을 추정할 때에는 그 추정기준이 되는 월의 총일수를 기준으로 한다.
③ 지가변동률의 산정을 위한 경과일수는 해당 월의 첫날과 가격시점일을 넣어 계산한 것으로 한다.

제14조(생산자물가상승률의 적용) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 생산자물가상승률을 적용하여 시점수정을 할 수 있다.
1. 조성비용 등을 기준으로 감정평가하는 경우
2. 그 밖에 특별한 이유가 있다고 인정되는 경우
② 제1항의 생산자물가상승률은 공시기준일과 가격시점의 각 직전 월의 생산자물가지수를 비교하여 산정한다. 다만, 가격시점이 그 월의 15일 이후이고, 감정평가시점 당시에 가격시점이 속한 월의 생산자물가지수가 조사·발표된 경우에는 가격시점이 속하는 월의 지수로 비교한다.
③ 토지 보상평가에서 생산자물가상승률을 시점수정 자료로 활용하지 아니한 경우에도 이를 지가변동률과 비교하여 감정평가서에 그 내용을 기재한다.

제15조(지역요인 및 개별요인의 비교) ① 인근지역에 적정한 비교표준지가 없어서 동일수급권 안의 유사지역에서 비교표준지를 선정한 경우에는 대상토지와 지역요인 및 개별요인을 비교하고, 인근지역에서 비교표준지를 선정한 경우에는 개별요인만을 비교하되, 이 경우에도 지역요인이 같다는 것을 감정평가서에 기재한다.
② 지역요인 및 개별요인의 비교는 대상토지의 용도지역등과 현실적인 이용상황 등을 기준으로 그 용도적 특성에 따라 다음 각 호와 같이 용도지대를 분류하고 가로조건·접근조건·환경조건·획지조건·행정적조건·기타조건 등에 관한 사항을 비교한다.
1. 상업지대 : 고밀도상업지대·중밀도상업지대·저밀도상업지대
2. 주택지대 : 고급주택지대·보통주택지대·농어촌주택지대
3. 공업지대 : 전용공업지대·일반공업지대
4. 농경지대 : 전작농경지대·답작농경지대
5. 임야지대 : 도시근교임야지대·농촌임야지대·산간임야지대
6. 후보지지대 : 택지후보지지대·농경지후보지지대
③ 각 용도지대별 지역요인 및 개별요인의 비교항목(조건·항목·세항목)의 내용은 별표1부터 별표7까지에서 정하는 바에 따른다.
④ 지역요인 및 개별요인의 비교에서 지역요인의 비교는 비교표준지가 있는 지역의 표준적인 획지의 최유효이용과 대상토지가 있는 지역의 표준적인 획지의 최유효이용을 판정하여 비교하고, 개별요인의 비교는 비교표준지의 최유효이용과 대상토지의 최유효이용을 판정하여 비교한다. 이 경우 지역요인의 비교는 비교표준지가 있는 지역과 대상토지가 있는 지역 모두 가격시점을 기준으로 하고, 개별요인의 비교는 비교표준지는 공시기준일을 기준으로 하고 대상토지는 가격시점을 기준으로 한다.
⑤ 지역요인 및 개별요인의 비교를 위한 인근지역의 판단은 토지의 용도적 관점에서의 동질성을 기준으로 하되, 일반적으로 지형·지물 등 다음 각 호의 사항을 확인하여 인근지역의 범위를 정한다.
1. 지반·지세·지질
2. 하천·수로·철도·공원·도로·광장·구릉 등
3. 토지의 이용상황
4. 용도지역등 공법상 제한
5. 역세권·통학권·통작권역

제15조의2(격차율의 산정) ① 비교표준지와 대상토지의 지역요인 및 개별요인의 비교치 결정을 위한 격차율은 별표1부터 별표7까지에서 정한 용도지대별 비교항목(조건·항목·세항목)을 기준으로 지역요인과 개별요인별로 구분하여 다음 각 호와 같이 산정하되, 소수점 이하 셋째 자리까지 표시하고 반올림한다.
1. 지역요인 및 개별요인별 격차율은 제2호에 따라 산정된 각 “조건”단위의 격차율을 곱한 것으로 한다.
2. 각 “조건”단위의 격차율은 비교가 필요한 “항목·세항목”만을 추출하여 산정하되 각 “항목·세항목”단위의 우세·열세 등 격차율을 더한 것으로 한다.
② 제1항에도 불구하고 “조건”단위의 격차율을 “항목·세항목”단위로 세분하여 산정하는 것이 곤란하거나 합리적이고 능률적인 감정평가를 위하여 필요하다고 인정되는 경우에는 “조건”단위로 종합적으로 비교하여 산정할 수 있으며, 대상토지가 속한 지역의 여건 등에 맞게 용도지대별 비교항목(조건·항목·세항목)을 증감 설정하여 산정할 수 있다.
③ 제1항 및 제2항의 격차율은 개별필지별로 산정함을 원칙으로 하되, 산정된 격차율의 내용을 감정평가서에 기재한다.

제16조(그 밖의 요인 보정) ① 토지 보상평가에 있어서 시점수정·지역요인 및 개별요인의 비교 외에 대상토지의 가치에 영향을 미치는 사항이 있는 경우에는 그 밖의 요인 보정을 할 수 있다.
② 그 밖의 요인 보정을 하는 경우에는 해당 공익사업의 시행에 따른 가치의 변동은 고려하지 아니한다.
③ 그 밖의 요인 보정을 하는 경우에는 대상토지의 인근지역 또는 동일수급권 안의 유사지역(이하 “인근지역등”이라 한다)의 정상적인 거래사례나 보상사례(이하 “거래사례등”이라 한다)를 참작할 수 있다.
④ 그 밖의 요인 보정은 다음 각 호의 순서에 따라 행한다.
1. 그 밖의 요인 보정의 필요성 및 근거
2. 거래사례등 기준 격차율 산정
3. 실거래가 분석 등을 통한 검증
4. 그 밖의 요인 보정치의 결정
⑤ 제4항제4호의 그 밖의 요인 보정치는 거래사례등을 기준으로 산정한 격차율과 실거래가 분석 등을 통한 검증 결과 등을 종합적으로 고려하여 적정한 수치로 결정하되, 소수점 이하 둘째 자리까지 표시함을 원칙으로 한다.
⑥ 그 밖의 요인 보정을 한 경우에는 그 산출근거를 감정평가서에 구체적이고 명확하게 기재한다.

제17조(거래사례등의 요건) ① 제16조제3항의 거래사례등(보상사례의 경우 해당 공익사업에 관한 것을 제외한다. 이하 같다)은 다음 각 호의 요건을 갖추어야 한다. 다만, 해당 공익사업의 시행에 따른 가치의 변동이 반영되어 있지 아니하다고 인정되는 사례의 경우에는 제4호는 적용하지 아니한다.
1. 용도지역등 공법상 제한이 같거나 비슷할 것
2. 현실적인 이용상황 등이 같거나 비슷할 것
3. 주위환경 등이 같거나 비슷할 것
4. 제10조제1항에 따른 적용공시지가의 선택기준에 적합할 것
5. 거래사례는「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따라 신고된 것으로서 정상적인 거래로 인정되거나 사정보정이 가능한 것일 것
② 제1항의 규정에 의하여 보상사례를 참작하는 경우에는 그 감정평가기준 등의 적정성을 검토하여야 한다.

제17조의2(거래사례등 기준 격차율 산정방법) ① 그 밖의 요인의 보정치의 결정을 위한 제16조제4항제2호에 따른 거래사례등 기준 격차율 산정은 대상토지 기준 산정방식 또는 표준지 기준 산정방식 중 어느 하나로 할 수 있다.
② 제1항의 격차율 산정방식 중 대상토지 기준 산정방식은 다음과 같다.

거래사례등 토지단가×사정보정×시점수정×지역요인의 비교×개별요인의 비교
표준지공시지가×시점수정×지역요인의 비교×개별요인의 비교

③ 제1항의 격차율 산정방식 중 표준지 기준 산정방식은 다음과 같다.

거래사례등 토지단가×사정보정×시점수정×지역요인의 비교×개별요인의 비교
표준지공시지가×시점수정

④ 제2항과 제3항에 따른 시점수정에서 거래사례등 또는 비교표준지와 대상토지의 시·군 또는 구가 다른 경우에는 거래사례등 또는 비교표준지가 소재하는 시·군 또는 구의 지가변동률을 적용하되, 지가변동률 산정의 기산일은 거래사례의 경우 계약일자로 하고 보상사례의 경우 그 보상평가의 가격시점으로 한다.

제18조(현실적인 이용상황의 판단 및 면적사정) 대상토지의 현실적인 이용상황의 판단 및 면적사정은 의뢰자가 제시한 기준에 따르되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 의뢰자에게 그 내용을 조회한 후 목록을 다시 받아 감정평가하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 수정된 목록의 제시가 없을 때에는 당초 제시된 목록을 기준으로 감정평가하되, 감정평가서의 토지평가조서 비고란에 현실적인 이용상황을 기준으로 한 단가 또는 면적을 따로 기재한다.
1. 실지조사 결과 제시된 목록상의 이용상황과 현실적인 이용상황이 다른 것으로 인정되는 경우
2. 한 필지 토지의 현실적인 이용상황이 둘 이상인 경우로서 이용상황별로 면적을 구분하지 아니하고 감정평가 의뢰된 경우(다른 이용상황인 부분이 주된 이용상황과 비슷하거나 면적비율이 뚜렷하게 낮아 주된 이용상황의 가치를 기준으로 거래될 것으로 추정되는 경우는 제외한다)
3. 지적공부상 지목이 “대(공장용지 등 비슷한 지목을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)”가 아닌 토지가 현실적인 이용상황에 따라 “대”로 감정평가 의뢰된 경우로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우(토지형질변경허가 관계 서류 등 신빙성 있는 자료가 있거나 주위환경의 사정 등으로 보아 “대”로 인정될 수 있는 경우는 제외한다)
  가. 제시된 면적이 인근지역에 있는 “대”의 표준적인 획지의 면적 기준을 뚜렷이 초과하거나 미달되는 경우
  나. 지상 건축물의 용도·규모 및 부속건축물의 상황과 관계법령에 따른 건폐율·용적률, 그 밖에 공법상 제한 등으로 보아 제시된 면적이 뚜렷이 과다하거나 과소한 것으로 인정되는 경우

제19조(토지단가의 표시) 다음 산식에 따라 산정된 대상토지의 단위면적 당 적정가격(이하 “토지단가”라 한다)은 제곱미터(㎡) 당 100,000원 미만인 경우에는 유효숫자 둘째 자리까지 표시하고, 100,000원 이상인 경우에는 유효숫자 셋째 자리까지 표시하는 것을 원칙으로 하되 반올림한다. 다만, 의뢰자로부터 다른 요청이 있거나 적정한 보상가액의 산정을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 유효숫자를 늘릴 수 있다.

토지단가＝표준지공시지가×지가변동률(생산자물가상승률)×지역요인의 비교×개별요인의 비교×그 밖의 요인 보정


제20조(일괄감정평가) ① 두 필지 이상의 토지가 일단지를 이루어 용도상 불가분의 관계에 있는 경우에는 일괄감정평가하는 것을 원칙으로 하되 감정평가서에 그 내용을 기재한다. 다만, 지목·용도지역등을 달리하여 가치가 명확히 구분되거나 소유자 등이 달라 이를 필지별로 감정평가할 사유나 조건이 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
② 제1항에서 “용도상 불가분의 관계에 있는 경우”란 일단지로 이용되고 있는 상황이 사회적·경제적·행정적 측면에서 합리적이고 해당 토지의 가치형성 측면에서도 타당하여 서로 불가분성이 인정되는 관계에 있는 경우를 말한다.
③ 두 필지 이상 토지의 소유자가 서로 다른 경우에는 일단지로 보지 아니한다. 다만, 하나의 건축물(부속건축물을 포함한다)의 부지로 이용되고 있거나 건축 중에 있는 토지 등과 같이 사실상 공유관계가 성립되어 있는 경우에는 이를 일단지로 보고 일괄감정평가할 수 있다.

제21조(부분감정평가) 한 필지 토지의 일부만이 공익사업시행지구에 편입되는 경우에는 편입 당시 토지 전체의 상황을 기준으로 감정평가한다. 다만, 그 편입부분과 잔여부분의 가치가 다른 경우에는 편입부분의 가치를 기준으로 감정평가할 수 있다. 이 경우에는 그 내용을 감정평가서에 기재한다.

제22조(구분감정평가) ① 한 필지의 토지가 둘 이상의 용도로 이용되는 경우에는 실제용도별로 구분하여 감정평가하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 의뢰자가 실제용도별로 면적을 구분하여 제시하지 아니한 경우에는 주된 용도의 가치를 기준으로 감정평가하고 다른 용도의 지목 및 단가를 토지평가조서의 비고란에 표시할 수 있다.
② 제1항에도 불구하고 다른 용도로 이용되는 부분이 주된 용도와 가치가 비슷하거나 면적비율이 뚜렷하게 낮아 주된 용도의 가치를 기준으로 거래되는 관행이 있는 경우에는 주된 용도의 가치를 기준으로 감정평가할 수 있다. 이 경우에는 그 내용을 감정평가서에 기재한다.

제3장  공법상 제한을 받는 토지의 감정평가
제23조(공법상 제한의 구분 및 감정평가 기준) ① “공법상 제한을 받는 토지”라 함은 관계법령의 규정에 따라 토지의 이용규제나 제한을 받는 토지를 말하며, 그 제한은 일반적인 계획제한과 개별적인 계획제한으로 구분한다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공법상 제한은 제한 그 자체로 목적이 완성되고 구체적인 사업의 시행이 필요하지 아니한 일반적인 계획제한으로서 그 제한을 받는 상태를 기준으로 감정평가한다. 다만, 제1호의 경우로서 해당 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하여 용도지역등이 지정 및 변경(이하 “지정․변경”이라 한다)된 토지에 대한 감정평가는 그 지정·변경이 되기 전의 용도지역등을 기준으로 하며, 제2호부터 제5호의 경우로서 해당 법령에서 정한 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하여 해당 구역 등 안 토지를 취득 또는 사용하는 경우에는 이를 개별적인 계획제한으로 본다.
1. 용도지역등의 지정·변경
2. 「군사기지 및 군사시설보호법」에 따른 군사시설보호구역의 지정·변경
3. 「수도법」에 따른 상수원보호구역의 지정·변경
4. 「자연공원법」에 따른 자연공원 및 공원보호구역의 지정·변경
5. 그 밖에 관계법령에 따른 위 제2호부터 제4호와 비슷한 토지이용계획의 제한
③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공법상 제한은 그 제한이 구체적인 사업의 시행이 필요한 개별적인 계획제한으로서 그 공법상 제한이 해당 공익사업의 시행을 직접목적으로 하여 가하여진 경우에는 그 제한을 받지 아니한 상태를 기준으로 감정평가한다.
1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제7호에서 정한 도시·군계획시설 및 제2조제11호에서 정한 도시·군계획사업에 관한 같은 법 제30조제6항에 따른 도시·군관리계획의 결정고시
2. 법 제4조에 따른 공익사업을 위한 사업인정의 고시
3. 그 밖에 관계법령에 따른 공익사업의 계획 또는 시행의 공고 또는 고시 및 공익사업의 시행을 목적으로 한 사업구역·지구·단지 등의 지정고시
④ 제3항에서 “해당 공익사업의 시행을 직접목적으로 하여 가하여진 경우”에는 당초의 목적사업과 다른 목적의 공익사업에 취득 또는 사용되는 경우를 포함한다.

제24조(공원구역 등 안 토지의 감정평가) ① 「자연공원법」 제4조에 따른 자연공원으로 지정된 구역 안에 있는 토지에 대한 감정평가는 그 공원 등의 지정에 따른 제한과 같은 법 제18조에 따른 공원구역의 용도지구 결정에 따른 제한이 일반적인 계획제한으로서 그 제한을 받는 상태를 기준으로 한다. 다만, 같은 법 시행령 제2조에서 정한 공원시설의 설치를 위한 공원사업시행계획의 결정고시 등에 따른 제한은 그 제한이 구체적인 사업의 시행이 필요한 개별적인 계획제한으로서 그 제한을 받지 아니한 상태를 기준으로 감정평가한다.
② 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」제2조제3호에 따른 도시공원(도시자연공원구역을 제외한다. 이 경우에도 제1항 단서를 준용한다)과 같은 법 제2조제5호에 따른 녹지로 결정된 지역 안에 있는 토지에 대한 감정평가는 그 도시공원 및 녹지 등의 결정이 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제2조제7호에서 정한 도시·군계획시설의 설치를 목적으로 하는 개별적인 계획제한으로서 그 공법상 제한을 받지 아니한 상태를 기준으로 한다.

제25조(용도지역 사이에 있는 토지의 감정평가) ① 양측 용도지역의 사이에 있는 토지가 용도지역이 지정되지 아니한 경우에 그 토지에 대한 감정평가는 그 위치·면적·이용상황 등을 고려하여 양측 용도지역의 평균적인 제한상태를 기준으로 한다.
② 양측 용도지역의 경계에 있는 도로(도시․군계획시설(도로)를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)에 대한 용도지역 지정 여부의 확인이 사실상 곤란한 경우에는「도시·군관리계획수립지침」에서 정하는 기준에 따라 다음 각 호와 같이 대상토지의 용도지역을 확인할 수 있다.
1. 주거·상업·공업지역 중 2개 지역을 경계하고 있는 도로는 도로의 중심선을 용도지역의 경계로 본다.
2. 주거·상업·공업지역과 녹지지역의 경계에 있는 도로가 지역 간 통과도로인 경우에는 중심선을 용도지역 경계로 보며, 일반도로인 경우에는 녹지지역이 아닌 지역으로 본다.

제26조(둘 이상의 용도지역에 속한 토지의 감정평가) ① 둘 이상의 용도지역에 걸쳐 있는 토지에 대한 감정평가는 각 용도지역 부분의 위치·형상·이용상황, 그 밖에 다른 용도지역 부분에 미치는 영향 등을 고려하여 면적비율에 따른 평균가액으로 한다.
② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 주된 용도지역의 가격을 기준으로 감정평가할 수 있다. 이 경우에는 감정평가서에 그 내용을 기재한다.
1. 용도지역을 달리하는 부분의 면적이 과소하여 가격형성에 미치는 영향이 별로 없는 경우
2. 관계법령의 규정에 따라 주된 용도지역을 기준으로 이용할 수 있어 주된 용도지역의 가격으로 거래되는 관행이 있는 경우

제27조(용도지역등이 변경된 토지의 감정평가) 용도지역등이 지정·변경된 토지에 대한 감정평가는 가격시점 당시의 용도지역등을 기준으로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 지정·변경 전 용도지역등을 기준으로 한다.
1. 용도지역등의 지정·변경이 해당 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하는 경우
2. 용도지역등의 지정·변경이 해당 공익사업의 시행에 따른 절차로서 이루어진 경우

제28조(도시ㆍ군계획시설(도로)에 접한 토지의 감정평가) 해당 공익사업과 직접 관계없이 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제32조에 따른 도시·군관리계획에 관한 지형도면(이하 "지형도면"이라 한다)이 고시된 도시·군계획시설(도로)에 접한 토지에 대한 감정평가는 그 도시·군계획시설(도로)의 폭·기능·개설시기 등과 대상토지의 위치·형상·이용상황·환경·용도지역등을 고려한 가액으로 한다.

제29조(도시ㆍ군계획시설(도로)에 저촉된 토지의 감정평가) ① 도시·군계획시설(도로)에 저촉된 토지에 대한 감정평가는 저촉되지 아니한 상태를 기준으로 한다.
② 제1항에도 불구하고 해당 공익사업과 직접 관계없이 지형도면이 고시된 도시·군계획시설(도로)에 저촉된 부분과 저촉되지 아니한 부분이 함께 감정평가 의뢰된 경우에는 저촉되지 아니한 부분에 대하여는 제28조를 준용할 수 있다. 이 경우에는 면적비율에 따른 평균가액으로 토지단가를 결정하되 감정평가서에 그 내용을 기재한다.

제30조(정비구역 안 토지의 감정평가) ① 「도시 및 주거환경정비법」 제4조에 따라 지정된 정비구역 안의 토지에 대한 감정평가는 정비구역의 지정이 해당 구역의 개발·정비를 직접목적으로 하여 가하여진 개별적인 계획제한으로서 그 공법상 제한을 받지 아니한 상태를 기준으로 한다.
② 삭제 <2007.2.14>
③ 삭제 <2007.2.14>

제30조의2 (「문화재보호법」에 따른 보호구역 안 토지의 감정평가) 「문화재보호법」 제27조에 따른 보호구역 안에 있는 토지를 문화재보호법 제83조제1항에 따라 취득 또는 사용하는 경우에 그 보호구역 안 토지에 대한 감정평가는 그 보호구역의 지정이 해당 문화재의 보존·관리를 직접목적으로 하여 가하여진 개별적인 계획제한으로서 그 공법상 제한을 받지 아니한 상태를 기준으로 한다.

제31조(개발제한구역 안 토지의 감정평가) ① 개발제한구역 안의 토지에 대한 감정평가는 개발제한구역의 지정이 일반적인 계획제한으로서 그 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 한다.
② 개발제한구역 지정 당시부터 공부상 지목이 “대”인 토지(이축된 건축물이 있었던 토지의 경우에는 개발제한구역 지정 당시부터 해당 토지의 소유자와 이축된 건축물의 소유자가 다른 경우에 한한다)로서 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」 제24조에 따른 개발제한구역 건축물관리대장에 등재된 건축물(이하 이 조에서 "건축물"이라 한다)이 없는 토지(이하 이 조에서 “건축물이 없는 토지”라 한다)에 대한 감정평가는 다음 각 호와 같이 한다.
1. 토지의 형질변경허가 절차 등의 이행이 필요하지 아니하는 건축물이 없는 토지는 인근지역에 있는 건축물이 없는 토지의 표준지공시지가를 기준으로 감정평가한다. 다만, 건축물이 없는 토지의 표준지공시지가가 인근지역에 없는 경우에는 인근지역에 있는 건축물이 있는 토지의 표준지공시지가를 기준으로 하거나, 동일수급권 안의 유사지역에 있는 건축물이 없는 토지의 표준지공시지가를 기준으로 감정평가할 수 있다.
2. 농경지 등 다른 용도로 이용되고 있어 토지의 형질변경절차 등의 이행이 필요한 토지는 제1호의 기준에 따른 감정평가액에 형질변경 등 대지조성에 통상 필요한 비용 상당액 등을 고려한 가액으로 감정평가한다. 다만, 주위환경이나 해당 토지의 상황 등에 비추어 “대”로 이용되는 것이 사실상 곤란하다고 인정되는 경우에는 현실적인 이용상황을 기준으로 감정평가하되, 인근지역 또는 동일수급권 안의 유사지역에 있는 현실적인 이용상황이 비슷한 토지의 표준지공시지가를 기준으로 한다.
③ 개발제한구역 안에 있는 건축물이 있는 토지에 대한 감정평가는 인근지역에 있는 건축물이 있는 토지의 표준지공시지가를 기준으로 하고, 건축물이 있는 토지의 표준지공시지가가 인근지역에 없는 경우에는 동일수급권 안의 유사지역에 있는 건축물이 있는 토지의 표준지공시지가를 기준으로 하거나 인근지역에 있는 건축물이 없는 토지의 표준지공시지가를 기준으로 감정평가한다. 다만, 대상토지의 면적이 인근지역에 있는 ‘대’의 표준적인 획지면적을 뚜렷이 초과하거나 지상 건축물의 용도·규모 및 부속건축물의 상황과 관계법령에 따른 용도지역별 건폐율·용적률, 그 밖에 공법상 제한 등으로 보아 그 면적이 뚜렷이 과다한 것으로 인정되는 경우에는 그 초과부분에 대하여는 제2항을 준용할 수 있다.
④ 제2항제1호 단서에 따라 건축물이 없는 토지를 인근지역에 있는 건축물이 있는 토지의 표준지공시지가를 기준으로 감정평가하거나, 제3항 단서에 따라 건축물이 있는 토지를 인근지역에 있는 건축물이 없는 토지의 표준지공시지가를 기준으로 감정평가하는 경우에는 개발제한구역 안에서의 건축물의 규모·높이·건폐율·용적률·용도변경 등의 제한과 토지의 분할 및 형질변경 등의 제한, 그 밖에 인근지역의 유통·공급시설(수도·전기·가스공급설비·통신시설·공동구 등)등 기반시설(도시·군계획시설)의 미비 등에 따른 건축물이 있는 토지와 건축물이 없는 토지의 가격격차율 수준을 조사하고 이를 개별요인의 비교 시에 고려하여야 한다. 다만, 주위환경이나 해당 토지의 상황 등에 비추어 인근지역의 건축물이 있는 토지와 건축물이 없는 토지의 가치격차율 수준이 차이가 없다고 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다.
⑤ 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제17조제3항에 따른 매수대상토지에 대한 감정평가는 같은 법 시행령 제30조에 따르되 다음 각 호의 기준에 따른다.
1. 매수청구일 당시에 공시되어 있는 표준지공시지가 중 매수청구일에 가장 근접한 시점의 표준지공시지가를 기준으로 하되, 그 공시기준일부터 가격시점까지의 지가변동률·생산자물가상승률, 그 밖에 해당 토지의 위치·형상·환경·이용상황 등을 고려한 적정가격으로 감정평가한다.
2. 이용상황의 판단은 개발제한구역의 지정으로 해당 토지의 효용이 뚜렷하게 감소되기 전 또는 사용·수익이 사실상 불가능하게 되기 전의 토지의 상황(이하 이 조에서 “종전토지의 상황”이라 한다)을 기준으로 하되, 의뢰자가 제시한 기준에 따른다. 다만, 그 제시가 없는 때에는 개발제한구역 지정 이전의 공부상 지목을 기준으로 한다.
3. 비교표준지의 선정은 인근지역에 있는 종전토지의 상황과 비슷한 이용상황의 것으로 하되, 공부상 지목이 “대”인 토지(의뢰자가 개발제한구역 지정 이전의 실제용도를 “대”로 본 다른 지목의 토지를 포함한다)는 인근지역에 있는 건축물이 없는 토지로서 실제용도가 “대”인 공시지가 표준지를 선정한다.

제31조의2(개발제한구역이 해제된 토지의 감정평가) 개발제한구역 안의 토지가 「개발제한구역의 조정을 위한 도시관리계획 변경안 수립지침」(국토교통부훈령 제840호, 2017.4. 28.) 제4절 3-4-1 각 호의 사업으로서 관계법령에 따른 공익사업 목적의 개발수요를 충족하기 위하여 이 수립지침에 따른 도시·군관리계획의 변경 절차 등을 거쳐 개발제한구역에서 해제된 것임을 명시하여 감정평가 의뢰된 경우 해당 토지에 대한 감정평가는 법 시행규칙 제23조제1항에 따라 개발제한구역이 해제되기 전의 공법상 제한을 기준으로 한다.

제31조의3(개발제한구역의 우선해제대상지역 안 토지의 감정평가) ① 개발제한구역 안에 있는 토지가 종전에 시행된「집단취락등의 개발제한구역 해제를 위한 도시관리계획 변경(안) 수립지침」(건설교통부 관리 51400-1365, 2003. 10. 9. 이하 이 조에서“우선해제지침”이라 한다)에 따른 조정대상에 해당하는 지역(이하 “우선해제대상지역 이라 한다) 중 집단취락·경계선관통취락·산업단지·개발제한구역지정의 고유목적 외의 특수한 목적이 소멸된 지역, 그 밖에 개발제한구역의 지정 이후에 개발제한구역 안에서 공익사업의 시행 등으로 인한 소규모 단절토지에 해당하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 개발제한구역의 우선해제가 예정된 것에 따른 정상적인 지가의 상승요인을 고려하여 감정평가하되, 개발제한구역이 해제된 것에 준한 가격으로 감정평가가액을 결정할 수 있다. 이 경우에는 그 내용을 감정평가서에 기재한다.
1. 특별시장·광역시장·시장 또는 군수(이하 이 조에서 “시장등”이라 한다)가 우선해제지침에서 정하는 절차에 따라 도시관리계획안(이하 이 조에서 “도시관리계획안”이라 한다)의 주요내용을 공고한 경우
2. 우선해제지침에서 정하는 절차에 따라 도시관리계획안의 주요내용이 수립되었으나 해당 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하여 개발제한구역이 해제됨으로써 그 주요내용이 공고되지 아니한 경우
3. 해당 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하여 개발제한구역이 해제되지 아니하였을 경우에 시장등이 우선해제지침에서 정하는 절차에 따라 도시관리계획안의 주요내용을 수립·공고하였을 것으로 예상되는 경우로서 시장등이 그 내용을 확인하는 경우
② 제1항에 따라 감정평가하는 경우에서 우선해제지침에서 정하는 기준에 따라 개발제한구역의 해제에 따른 동시조치사항으로 용도지역·지구의 변경이 이루어졌을 것으로 예상되는 경우로서 시장등이 그 내용을 확인하는 경우에는 이를 고려한 가액으로 감정평가할 수 있다.
③ 제1항과 제2항에 따라 감정평가하는 경우에서 비교표준지의 선정은 대상토지의 인근지역 또는 동일수급권 안의 유사지역에 있는 것으로서 우선해제대상지역 안에 있는 표준지로 함을 원칙으로 하되, 개발제한구역의 해제가 예정된 것 등에 따른 정상적인 지가상승요인은 제16조에 따른 그 밖의 요인으로 보정한다. 다만, 그 상승요인이 비교표준지의 공시지가에 이미 반영되어 있거나, 비교표준지의 공시지가가 개발제한구역이 해제된 상태로 공시된 경우에는 그러하지 아니하다.
④ 제1항 본문에서 적시한 우선해제대상지역 외의 토지가 국민임대주택단지조성사업, 경부고속철도 운영활성화를 위한 광명역세권 개발사업 및 시급한 지역현안사업의 부지로서 우선해제대상지역으로 된 경우에서 해당 토지가 종전의 「광역도시계획수립지침(건설교통부, 제정 2002. 12. 30.)」의 “제3장제5절 3-5-2. 조정가능지역의 설정”에서 정하는 조정가능지역에 해당하는 것으로 인정되는 경우에는 개발제한구역의 해제 가능성에 따른 정상적인 지가의 상승요인을 고려하여 감정평가할 수 있다. 다만, 의뢰자가 시장등으로부터 해당 토지가 위 조정가능지역의 ⑤(국가정책사업 및 지역현안사업에 필요한 지역)에 해당하는 것으로 확인받아 감정평가 의뢰하는 경우에는 그러하지 아니하다.

제4장 특수토지에 대한 감정평가
제32조(미지급용지의 감정평가) ① 종전에 시행된 공익사업의 부지로서 보상금이 지급되지 아니한 토지(이하 “미지급용지”라 한다)에 대한 감정평가는 법 시행규칙 제25조에 따라 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황을 기준으로 한다. 다만, 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황을 알 수 없는 경우에는 편입될 당시의 지목과 가격시점 당시의 인근토지의 이용상황 등을 고려하여 감정평가한다.
② 제1항에서 “종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황”을 상정하는 때에는 편입당시의 지목·실제용도·지형·지세·면적 등의 개별요인을 고려하여야 하며, 가격시점은 계약체결당시를 기준으로 하고 공법상 제한이나 주위환경, 그 밖에 공공시설 등과의 접근성 등은 종전의 공익사업(그 미지급용지가 새로운 공익사업에 편입되는 경우에는 그 사업을 포함한다)의 시행을 직접 목적으로 하거나 해당 공익사업의 시행에 따른 절차 등으로 변경 또는 변동이 된 경우를 제외하고는 가격시점 당시를 기준으로 한다.
③ 미지급용지의 비교표준지는 종전 및 해당 공익사업의 시행에 따른 가치의 변동이 포함되지 아니한 표준지를 선정한다.
④ 주위환경 변동이나 형질변경 등으로 대상토지의 종전의 공익사업에 편입될 당시의 이용상황과 비슷한 표준지가 인근지역에 없어서 제9조제5항에 따라 인근지역의 표준적인 이용상황과 비슷한 표준지를 비교표준지로 선정한 경우에는 그 형질변경 등에 소요되는 비용(환지방식에 따른 사업시행지구 안에 있는 경우에는 환지비율) 등을 고려하여야 한다.
⑤ 제36조제1항에서 규정한 공도 안에 있는 사유토지가 미지급용지로 감정평가 의뢰된 경우에는 의뢰자에게 그 토지가 도로로 편입당시 이전부터 법 시행규칙 제26조제2항에서 규정한 ‘사실상의 사도’ 등으로 이용되었는지 여부 등을 조회한 후 그 제시된 의견에 따라 감정평가한다. 이 경우 의견의 제시가 없는 때에는 객관적인 판단기준에 따라 감정평가하고 그 내용을 감정평가서에 기재한다.
⑥ 법 제4조에서 규정한 공익사업의 기존 시설 안에 있는 사유토지에 대하여 그 공익시설의 관리청 등으로부터 보상금의 지급을 목적으로 감정평가 의뢰가 있는 경우에는 그 공익사업의 종류, 사업시행기간, 편입시점, 그 밖에 공익사업의 시행을 목적으로 한 사업인정의 고시 등 절차 이행 여부의 확인이 곤란한 경우에도 이를 제1항에서 규정한 미지급용지로 보고 감정평가할 수 있다.

제33조(무허가건축물 등 부지의 감정평가) ① 의뢰자가 공익사업을 목적으로 취득 또는 사용하는 토지 위에 있는 건축물이 「건축법」 등 관계법령에 따라 허가를 받거나 신고를 하고 건축 또는 용도변경을 하여야 하는 건축물을 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축 또는 용도변경한 건축물(이하 "무허가건축물 등"이라 한다)의 부지에 대한 감정평가는 법 시행규칙 제24조에 따라 그 무허가건축물 등이 건축 또는 용도변경될 당시의 이용상황을 기준으로 한다. 다만, 1989년 1월 24일 당시의 무허가건축물 등의 부지에 대한 감정평가는 법 시행규칙(건설교통부령 제344호, 2002.12.31.) 부칙 제5조에 따라 가격시점 당시의 현실적인 이용상황을 기준으로 한다.
② 제1항 단서는「건축법」 제20조제2항의 가설건축물, 그 밖에 이와 비슷한 건축물이 있는 토지의 경우에는 적용하지 아니하며, 무허가건축물 등의 건축시점 및 무허가건축물 등에 해당하는지 여부는 의뢰자가 제시한 기준에 따른다.
③ 제1항 단서에 따라 무허가건축물 등의 부지를 가격시점 당시의 현실적인 이용상황을 기준으로 감정평가하는 경우에는 「농지법」 제38조에 따른 농지보전부담금이나 「산지관리법」 제19조에 따른 대체산림자원조성비 상당액은 따로 고려하지 아니한다.

제34조(불법형질변경토지의 감정평가) ① 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 등 관계법령에 따라 허가를 받거나 신고를 하고 형질변경을 하여야 하는 토지를 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 형질변경한 토지(이하 “불법형질변경토지”라 한다)에 대한 감정평가는 법 시행규칙 제24조에 따라 그 토지의 형질변경이 될 당시의 이용상황을 기준으로 한다. 다만, 1995년 1월 7일 당시에 공익사업시행지구(공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시된 지역을 말한다) 안에 있는 토지에 대한 감정평가는 법 시행규칙(건설교통부령 제344호, 2002.12.31.) 부칙 제6조에 따라 불법형질변경 여부에 불구하고 가격시점 당시의 현실적인 이용상황을 기준으로 한다.
② 제1항 단서는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 이를 일시적인 이용상황으로 보아 적용하지 아니하며, 형질변경이 된 시점 및 불법형질변경 여부 등은 의뢰자가 제시한 기준에 따른다.
1. 해당 토지의 형질변경이 된 상태가 일시적인 이용상황으로 인정되는 경우
2. 해당 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시되거나 공익사업의 시행을 목적으로 한 사업구역·지구·단지 등이 관계법령에 따라 지정·고시된 이후에 해당 법령에서 금지된 형질변경을 하거나 허가를 받아야 할 것을 허가없이 형질변경한 경우
③ 제1항 단서에 따라 불법형질변경토지를 현실적인 이용상황을 기준으로 하는 경우에서 그 현실적인 이용상황이 건축물등이 없는 상태의 토지(농경지로 된 토지는 제외한다)인 때에는 공부상 지목을 기준으로 하되, 토지의 형질변경으로 성토 등이 된 상황을 고려하여 감정평가한다.
④ 전ㆍ답ㆍ과수원 등의 농경지 지목 외의 토지(「산지관리법」 제2조제1호 각 목의 어느 하나에 해당하는 산지를 제외한다. 이하 이 조에서 같다)가 「농지법」 제2조 및 같은 법 시행령 제2조의 규정 등에 따라 농지로 감정평가 의뢰된 경우에는 이를 제1항에서 규정한 불법형질변경토지로 보지 아니한다. 다만, 대상토지가 개발제한구역 안에 있는 경우로서 영농을 위한 토지의 형질변경 등이 허가 또는 신고없이 이루어진 경우에는 그러하지 아니하다.
⑤ 지적공부상 지목이 임야인 토지 등 「산지관리법」 제2조제1호 각 목의 어느 하나에 해당하는 산지가 「산지관리법」제14조에 따른 산지전용허가를 받지 아니하고 농지로 이용되는 경우에는 제1항에서 규정한 불법형질변경토지로 본다. 다만, 대상토지가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 「산지관리법」(제10331호, 2010. 5. 31. 및 제14361호, 2016.12.2.) 부칙의 불법전용산지에 관한 임시특례(이하 이 조에서 “임시특례”라 한다)에서 정한 절차에 따라 불법전용산지 신고 및 심사를 거쳐 농지로 지목이 변경된 경우
2. 임시특례에서 정한 절차에 따른 적용대상 토지임에도 해당 공익사업을 위한 관계법령에 따른 산지전용허가 의제협의(「택지개발촉진법」 제11조제1항제10호, 「도시개발법」 제19조제1항제9호 등) 사유로 임시특례의 적용에서 배제된 경우로서 해당 시장․군수․구청장이 임시특례 적용대상 토지임을 확인한 경우

제34조의2(폐기물이 매립된 토지의 감정평가) ① 「폐기물관리법」제2조제1호에서 규정한 “폐기물”이 매립된 토지가 「폐기물관리법」제48조에 따른 폐기물 처리에 대한 조치명령이 있거나 예상되는 경우 등으로서 의뢰자가 해당 토지의 이용을 저해하는 정도를 고려하는 조건으로 감정평가 의뢰한 경우에는 그 폐기물이 매립될 당시의 이용상황과 비슷한 토지의 표준지공시지가를 기준으로 감정평가하되, 다음 각 호의 기준에 따른다. 이 경우에는 그 내용을 감정평가서에 기재한다.
1. 폐기물의 종류, 성질 및 그 양 등에 비추어 해당 토지의 토사와 물리적으로 분리할 수 없을 정도로 혼합되어 토지의 일부를 구성하는 등 그 폐기물이 매립된 것에 따른 토지이용의 저해정도가 경미한 것으로 의뢰자가 인정하는 경우에는 비교표준지와 해당 토지의 개별요인의 비교 시에 기타조건(장래 동향 등) 등 항목에서 그 불리한 정도 등을 고려한 가액으로 감정평가한다.
2. 폐기물 매립이 된 것에 따른 토지이용의 저해정도가 심한 것으로 의뢰자가 인정하는 경우에는 의뢰자의 승인을 얻어 폐기물 처리업체 등의 자문 또는 용역절차를 거친 후 그 용역보고서 등에서 제시한 폐기물처리비용 상당액을 근거로 한 해당 토지의 가치 감가요인을 비교표준지와 해당 토지의 개별요인의 비교 시에 기타조건(장래 동향 등) 등 항목에서 고려한 가액으로 감정평가한다.가


The most important thing to look for when it comes to land and building ownership is the existence of a statutory easement.

"Is there a statutory ground right or not?!!"

If a statutory land right is established, the landowner cannot unilaterally demand the building owner to remove the building.

On the other hand, if there is no statutory land right, if the landowner makes a request for demolition against the building owner, even the most powerful tycoon will have to demolish it.

This is why it is absolutely necessary and advantageous to have a statutory eminent domain if you are only bidding on the building.

The legal authority of the land and building owner depends on whether the legal ground rights are established or not, and if the legal ground rights are established, the building owner is in favor, and if the legal ground rights are not established, the land owner is in favor.

Established legal ground rights => Building owner is in favor
No legal ground rights => landowner favored

[What to do if only the land or building wins the auction] 1.

1. one owner buys the other, i.e. the landowner buys the building and the building buys the land, so that one owns both. This is the best option because it allows you to make a perfect claim.

2. sell the land and building to another third party and split the proceeds. This is the option if the first option doesn't work out.

3. The building owner pays a certain rent to the landowner and continues to use the building. This is an option regardless of whether there is a legal land right or not.

The parties should first discuss the fee, and if they cannot agree, the court can calculate the fee.

[Calculation of the fee]
The court usually calculates 6-8% of the land price as annual interest.

If the land is worth 100 million won, the fee for one year is as low as 6 million won or as high as 8 million won. This difference varies slightly depending on whether legal land rights are established or not.

If there are no legal ground rights, the interest rate is often more than 8%, because the landowner has an overwhelming right to demolish the building, which increases the interest rate in its favor.